生活在同一个社区，业主和物业公司本应是长期共存、互相依赖的关系。但因出现物业服务问题和欠费问题，他们却成了冤家对头，引出了许多物业管理纠纷。由于此类纠纷影响面较大，如处理不当，就产生不良社会后果。在审理此类案件时应着力从调解方式处理问题为主，以钝化双方的矛盾纠纷为目的，通过对双方进行思想疏导，法制宣传，解决认识误区，使双方清楚认识到自身存在不足。接下来，小编就带大家看一下白河林区基层法院是如何处理此类纠纷的。
2019年11月7日，一位中年男子抱着厚厚的一沓材料走进白河林区基层法院诉讼服务中心，进行立案咨询。经询问得知，该男子姓高，系某物业公司职员，因业主拖欠物业费事项，前来法院提起诉讼。高某向工作人员表示说：“我们作为物业公司，本不想和业主闹僵，但是有些业主连着欠了两年物业费了，我们已经多次催要了，就是不交，如果今年的物业费再收不上来，我们公司就经营不下去了。我们也是没有办法才来法院寻求帮助”。
当天，高某一共向本院提交了32份关于物业服务合同纠纷的起诉状，经工作人员现场审核，发现其中有几件案件缺少相关立案材料，随即向高某送达了补正材料通知书。第二天，高某带着补正的材料再次来到法院，他迫切地问：“能不能快点给我们立案，快点给我们审理，我们很着急，钱要不到，我们都要无法正常开展工作了”。工作人员详细地向其解释了案件立案、审理期限，他表示理解，但也希望法院能够尽力帮忙。
32件案件，说多不多，说少也不少，该类案件法律关系清晰，争议不大，标的额较小，根据本院制定的案件繁简分流规则，将这些案件分派到立案庭进行诉前调解。
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次日,办案法官与送达人员一起出门送达，到该小区每栋楼、每单元爬楼梯挨家挨户敲门，有人在家的，积极了解其不交物业费的原因；无人在家的，一一做登记，回院后电话联系。业主们不交物业费要么是因为服务不到位，管理不到位，有问题不能及时解决，如东北冬天雪大，下雪后物业公司不能按时扫雪，楼道卫生无人打扫，房屋漏水报修无人管理等等，要么是因为房子买完后一直空着，无人居住，没有享受到物业的相应服务。针对第一种原因，法官及时把各个业主提出的问题向物业公司反馈，并要求物业公司在三天内解决完毕，物业公司当场向法官保证，积极进行整改；针对第二种原因，法官向业主详细解释了与物业服务合同纠纷相关的法律规定，只要物业公司按照物业服务合同提供了服务，业主即使未享受也需按时交纳物业费。了解法律规定后，业主积极联系物业公司，交纳了物业费。待整改期限到了以后，办案法官又带着法警再次来到该小区，核实业主提出的问题是否整改完毕。刚进小区大门，就感觉小区环境焕然一新，积雪不见了，楼道中也变得整洁了，物业公司把业主提出的问题积极进行了整改，业主表示很满意，同意把欠缴的物业费交齐。至此，经过办案法官一周的努力，物业公司对其中15件案件撤回起诉。剩余17件案件，因为争议较大，业主拒绝调解而转入诉讼程序进行审理。
温馨提示：
1、业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由不交纳物业费
《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2、业主以物业公司提供的服务不到位，维修、管理不到位为由不交纳物业费
《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
如果业主认为物业公司服务不到位，维修、管理不到，可以在按时交纳物业费的情况下，收集、保管好证据，诉至法院要求物业公司履行物业服务合同约定的义务。
3、业主以房屋已出租为由不交纳物业费
《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
供稿：许星星
编辑：张 鑫
审核：徐丽萍
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